Как 214-ФЗ защитит дольщиков?
С 1 июля 2018 года, Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.
Было принято масштабное количество доработок, которые позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.
О чем закон?
Он будет регулировать деятельность застройщиков в процессе переходного периода до 1 июля 2019 года, когда долевое строительство будет заменено на проектное финансирование.
Что это означает?
Этот закон регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками:
- Ввод механизма эскроу-счетов.
Эскроу-счет – это банковский спецсчет застройщика, доступ к которому застройщик получает только после полного завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Т.е. покупатель недвижимости на незавершенном строительстве оплачивает не расчетный счет либо кассу застройщика, а на эскроу-счет.
- Страхование средств граждан на эскроу-счетах.
Каждый эскроу-счет должен быть в обязательном порядке застрахован на сумму до 10 млн рублей.
- Запрет на иные формы привлечения граждан в строительство.
Закон запрещает привлечение средств дольщиков через иные формы финансирования.
Т.е использование механизмов жилищных сертификатов, создание жилищно-строительных кооперативов теперь запрещены. Лишь в случаях процедуры банкротства застройщика, для завершения строительства проблемных объектов, и только на землях, предоставленных государством, либо муниципалитетом, возможно создание ЖСК.
- Новые требования к застройщикам.
С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, у которых выдано разрешение на строительства раньше этой даты, обязательно банковское сопровождение сделок и расчетов.
Застройщики обязаны открывать банковские счета на каждое разрешение на строительство в уполномоченном банке.
Возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство – запрещено!
Использование денежных средств вне рамок долевого строительства будут запрещены. Банки обязаны контролировать, и при необходимости отказать в проведении операций, связанных с нецелым расходованием средств застройщиков.
Застройщикам позволяется привлекать нецелевые займы в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 пунктов от ключевой ставки Банка России.
С 1 июля 2019 года застройщики полностью откажутся от использования от существующей системы привлечения граждан в долевое строительство. Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета. Застройщики будет получать средства с этих счетов, только после
- Достройка проблемных объектов.
В случаях процедуры банкротства застройщика, Фонд защиты прав граждан, получил полномочия по финансированию достройки объектов, даже если застройщиком не были уплачены взносы на компенсационный фонд. Объекты строительства, а так же инженерная, транспортная, социальная инфраструктура, будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.
- Контроль строительства Минстроем.
Минстрой России наделяется полномочиями к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Они могу назначать и снимать на должности руководителей контролирующих органов.
Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) застройщика за причинение ущерба гражданам.
- Единая информационная система
Дом.рф – единая информационная система жилищного строительства. Застройщики будут обязаны размещать в системе информацию:
- Все правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Информация о всех собственниках компании застройщика.
- Разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.
Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т.д.
А контролирующие органы госконтроля – сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный фонд и др.
Принятые поправки в 214-ФЗ позволяет сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.